物业经营-经济百科

物业经营的原则

物业运行必须遵循价值规律。在社会主义市场经济体制下，如何健全物业公司经营体制，充分发挥其经营功能，正确处理好经营与行政管理的关系，关键是要逐步实现物业经营企业化。唯此，物业经营者才能真正以市场主体的合法身份，自主经营、自负盈亏、创造经济效益、提高管理水平。因此，物业经济应遵循以下经营原则：

(1)市场竞争的原则。市场经济是一个竞争的经济，只要不是国家机关、社会福利事业单位，一切企业都必须推向市场，按照适者生存，优胜劣汰的原则，在市场中求生存、谋发展，。特别是对那些由原来房管所转制而来的物业公司，最重要的是转换企业内部经营机制，调整企业经营职能，这样才能使企业的体制真正适应市场竞争的需要，根据市场供需信号，及时调整生产经营目标、方向，实现其经济效益。

(2)适应社会需要原则。房产是社会生产、生活的必需品，但是，并不能因此而盲目地，不根据市场需求进行生产经营。在每个时期，社会对房产的种类、数量、质量的要求都不同，只有准确了解社会需要，才能使物业经营兴旺发达。

(3)经营效益原则。经营效益或盈利是任何一个企业都追求的目标。作为物业经营者，在当今社会具有企业的性质，而不能象以前或现在仍存在的房地产管理者是以社会福利为主要目标。社会福利自有政府和社会福利机构来兴办，而物业经营者却是经营房地产业的盈利性组织。

(4)社会化经营的协作原则。社会生产力的发展，使社会分工越来越细。房地产业作为第三产业从第二产业中分化出来，本身即是生产力发展的体现。房产经营活动，不仅有与第二产业中的材料业、建筑业等许多基础工业的“业缘”联系，更有与第二产业中的服务、中介、经纪、金融等行业的联系，因此，物业经营企业要与社会各行业建立密切协作关系，就成为企业生存与发展的必然要求。此外，现代新型建筑维修材料的发展，建筑维修技术的不断更新，高层智能办公楼宇的营建，更需要物业经营企业与建筑应用技术行业之间密切协作。因此，物业经营的现代化必定是社会化大生产的协作经营。

物业经营的特性

物业经营主要是房产经营。由于房产的自然属性、经济属性和法律属性，如位置固定、供应稀缺、物权分离等，城市的房产经营具有其自身的特性。

1．决策上的高收益率和高风险性

由于房产商品造价高，投资数额大，一般建一幢高层办公楼宇要数千万元、上亿元，因此房屋建成后其价值很大，连带相邻地域的市政配套设施、环境建设投资的附加值也大。如此大进大出的流通经营过程，稍有一个运作环节衔接得不好，房产发生营销滞留，就会使开发单位和经营单位承受沉重的资金利息的负担。有时往往会使开发、经营单位下属的物业管理公司，面对着大批空关房发出不堪承受的“望房兴叹”。

2．经营业务的多样性

所谓经营业务的多样性，是指为了实现经营单位的营销决策目标，尽可能降低经营过程中的投资成本，减少经营活动的风险，经营开发单位一般采用在房产价值还未完全形成之前就实现其交换价值，这就是采用预售的方式，以及其他如抵押贷款、综合经营等形式。

3．房产经营的服务性

一般的商品为了保证用户的质量，都开展售后服务，房屋价值巨大，又是生产资料与生活资料的统一，与国计民生休戚相关，更需要有售后服务的保证。近年来，国内开始的物业管理，就是通过房产的售后管理、维护、保养，通过对房产的管理、维修等追加投资，延长房产使用期。有人统计，我国城镇现有房产78亿平方米，房产价值总量约3．12万亿元，若延长使用期一年，可节约投资800亿元，相当于为社会新建1．56亿平方米房屋。从这些数据，我们可以看到房产经营必须具有服务性，不仅出租的房屋必须维修、保养、管理，而且出售的房屋也需要售后服务。没有售后服务的经营是不完善、不齐全的经营，所以，房产经营的服务性是房产经营中的应有之义。