土地权属调整-经济百科

什么是土地权属调整

土地权属调整是指各土地权利人利用工程建设前在项目区土地上所拥有的权利，通过项目参与者公认的权属调整转换机制，按照工程参与者公认的原则和标准，合法地换回竣工后土地上的相应权利的过程。土地权属问题不仅关系到土地产权人的合法权益能否得到保障，而且关系到工程的成效。土地利用工程涉及土地所有权、土地使用权和土地经营权等众多权利主体。

土地权属调整的原则

(1)依法原则：土地权属调整过程中，应始终遵循法律法规中的土地产权相关规定。按照法律程序，通过申报、地籍调查、权属审核、注册登记和颁发土地证书等程序予以明确土地产权主体，核实、调整和确定土地权属。依法登记的土地产权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。相关土地行政主管部门应按法律程序作好土地权属的审核、登记、发证等工作。依法改变土地权属和用途的，应办理土地变更登记手续，以保障土地产权人的合法权益。

(2)公开、公正、自愿、平等：土地利用不可避免地要打破原有的土地权属界线，因此，对权属关系一定要事先弄清楚，事后妥善处理。进行土地权属调整，一定要采取科学合理的方法，全面、准确、真实、有效地查清土地产权关系；一定要依法办事，实行公告制度，广泛征求各有关权利人的意见；一定要尊重原有的产权关系，在各有关权利人协商一致的基础上进行；一定要保证农民承包的耕地在数量上有所增加，在质量上有所提高。

(3)有利生产、方便生活：虽然土地利用过程中，因田、水、路、林、村的全面综合规划及调整飞地、插花地等原因而适当调整各相关权利人的地块位置，应在各方协商的基础上，根据项目完成后形成的沟、渠、林、路等线状地物重新划定，尽量减少飞地、插花地和宗地数。但必须尽量避免大范围的权属调整行为，尽量保持各方原有位置基本不变，以做到有利生产、方便生活，有利于稳定农村土地承包经营制度。

(4)与农业现代化建设相适应：农业现代化的发展趋势要求土地利用实行集约化、规模化。而土地利用工程为土地的集约化和规模化提供了良好的基础。因此，进行土地权属调整应根据路、渠、沟等线状地物适当调整，尽量减少飞地、插花地和宗地数。同时，各土地经营承包人的承包地应尽量集中，以利于农业机械化耕作和形成规模效益。

(5)谁投资，谁受益：“谁投资，谁受益”是市场经济的基本原则，也是土地利用向产业化迈进的基本要求。土地利用后的土地经营，应积极尝试产业化运作方式，以回报项目投资主体，形成投资、收益、再投资的良性循环机制。

土地权属调整的程序

1、公告。在土地利用项目申报中，项目所在县(市)土地行政主管部门应牵头组建土地利用项目权属调整领导小组，负责协调本项目权属调查与调整的有关事宜。从土地利用项目区域确定之日起至项目实施完毕、土地权属调整终结，项目所在地土地行政主管部门应进行土地权属调查公告。从公告之日起，应停止办理项目区域内土地权利转移及权利设定登记等手续，禁止任何个人或单位在项目区内从事一切影响土地利用的非正常农业生产活动。

2、调查。县(市)土地行政主管部门应在上级部门批准项目立项后，对项目区进行详细的土地利用现状和权属调查。

(1)调查土地权属(所有权和土地使用权)现状：查明土地产权的主体、具体的边界；明确有没有土地权属纠纷，若有纠纷必须在项目开工前解决。

(2)土地权属调整意愿调查：对项目区内所有土地产权的主体进行是否同意工程实施和土地产权调整的意愿调查。

(3)工程意愿与范围公告：将调查结果，包括同意进行施工和土地权属调整的土地产权主体个数及其所占面积，反对进行施工和土地权属调整的土地产权主体个数及其所占面积，项目区土地类型和范围等情况向产权人主体进行公告。

(4)地籍测量与土地利用现状调查：对项目区内的土地利用现状进行调查，并进行地籍测量，查明每一个土地产权主体所拥有的土地的位置、面积。

3、评价。

(1)施工前土地质量评价：对项目区内不同土地产权主体所拥有的土地质量进行评价，确定土地质量级别，为项目完成的土地权属调整做好准备。

(2)竣工后土地质量评价：工程竣工后，对项目区反映土地质量状况的指标包括耕层厚度、土壤剖面结构、土壤质地、土壤养分含量、土壤盐碱状况、土壤污染状况、地下水埋深、灌排条件、田间道路、田面平整程度等进行测定和评价。一方面是检查工程是否按规划设计要求进行施工；另一方面是评定竣工后土地质量状况，确定工程完成前后土地质量的变化情况，为制定土地权属调整方案服务。

4、调整。

(1)土地权属调整方案编制：根据地籍测量与宗地权属调查、施工前土地质量评价、工程竣工后土地质量评价，编制土地权属调整方案。主要内容包括：项目区内土地权属状况，产权调整的范围，工程组织实施单位或部门与土地权利人签订的协议。在分配土地权益时，应保证项目区范围内原有土地权利人权益不减少。土地权属调整方案应征得三分之二以上土地权利人的同意。

地界插花的，由产权双方协商，在插花地带以明显地物为标志划界区分，使插花地块面积大致相抵，多出地块作为调整用地，经双方签订换地协议，竣工后即以协议确认土地产权。对于飞地，可以通过协调和置换，将原飞地重新确权给飞地所属产权人。因涉及田坎、道路、沟渠等变化而需要调整土地权属界限的，可根据工程规划先行测算分摊占地面积，经产权各方签订协议，采取差额面积就近调换的方法调整。

(2)方案公告和异议处理：土地权属调整方案应当在项目区内进行公告。对权属调整方案有异议的土地产权人，应于公告期内书面提出，经协商不能解决的，争议由当地人民政府调处。集体经济组织内或农民对土地承包经营权调整有异议的，应在公告期内向村集体经济组织或乡(镇)人民政府提出，争议由村集体经济组织或乡(镇)人民政府调处。涉及他项权利者，应通知他项权利人参与调处。经调处后仍有不同意见者，由仲裁部门裁定或上诉当地法院。

(3)分配土地及地籍档案整理：按照经公告和异议处理后的土地权属调整方案分配土地。土地登记部门应及时进行土地变更调查和土地变更登记，建立新的地籍档案，并妥善保管有关土地登记资料。

土地权属调整方式

土地利用权属调整包括土地所有权调整、土地承包经营权调整、土地使用权调整及在其上设定的他项权利调整，土地权属调整的主要方式如下：

1．国有土地与集体土地之间土地所有权调整方式国有土地与集体土地之间的所有权调整类型：在田块合并、农田水利、道路建设等土地利用过程中，国有农场与农村集体土地之间边界不规则处，必须进行所有权调整，才能使整理后的田块连片规则，利于机械化操作；在国有宜农荒滩地，尤其是宜耕荒地、滩地开发，国有矿山废弃地、因地质灾害、洪涝灾害造成的废弃国有土地复垦过程中，为使开发复垦后的田块连片规则，并进行农田水利建设、道路建设，需要与周边集体土地进行交换；土地开发、复垦、整理过程中，主干道路、主干渠道等建设需要将原集体土地调整为国有土地。具体调整方式如下：

(1)为使土地利用后的田块连片规则，必须在原国有土地与集体所有土地之间边界不规则处，按等当量或等价，并使调整范围尽可能小的原则，经双方协商后进行土地所有权调整；

(2)土地利用过程中，主干道路、主干渠道建设用地需通过土地征用的方式将集体所有土地调整为国有土地。

2．集体土地与集体土地之间土地所有权调整方式集体土地与集体土地之间所有权调整类型：在成片土地利用过程中，一般要打破村界，在村界两侧部分土地就必须进行村与村之间的土地所有权调整；由于历史原因遗留下来的插花地，如外村的坟地迁移等也要涉及村与村之间土地所有权的调整。具体调整方式如下：

(1)村界两侧，可按等当量或等价原则进行调整，若土地质量相同，也可按等数量原则调整村与村之间的土地所有权。

(2)相邻村间的插花地调整可按等当量原则进行调整。

(3)不相邻村间的插花地调整按等当量原则通过各自相邻的村依次调整。

(4)土地利用过程中，项目区内部分建筑物，包括农民住宅，按村镇规划及工程规划要求进行迁并。地上建筑物要进行补偿，补偿费用计人工程费用，土地利用过程中的青苗等地上附着物的补偿费也计人工程总费用。

3．土地利用过程中农户土地经营承包权的调整方式土地承包经营权调整是指农民承包地之间的产权调整。在田块归并、农田水利建设、道路建设等土地利用过程中，农民承包土地之间边界不规则处，必须进行调整才能使工程实施后的田块连片规则，利于机械化操作。具体调整方式如下：

(1)按等质等量模式调整土地使用权或土地承包经营权：在经济欠发达、土地流转中很难实现的地区，土地利用只能在稳定经营承包权的基础上，按工程前后土地数量质量相当模式将竣工后的土地重新分配、认定，并签署土地权属界限认可书和土地经营承包权。由于竣工后地块面积变大，块数变少，可能出现同一地块几家共同经营的状况，可采取在地块中做一些象征性的区分标志来加以解决。

(2)按股份制模式调整土地使用权或土地承包经营权：在经济较发达的地区，农民已部分转入二、三产业，并有相对稳定的收入，土地利用后可按施工前评估地价或土地质量评估结果折股，自愿组建股份制土地经营组织统一经营土地，持股人按股份获取收益。

(3)按租赁模式调整土地使用权或土地承包经营权：在经济发达、大部分农业劳动力已稳定地转人二、三产业，并获得可靠的经济收入的地区，可按农民自愿的原则，将分户承包的土地适度集中，由农村集体经济组织进行工程实施，并将施工后的土地通过协议或招标的方式租赁给种田大户，签订租赁合同，土地租赁费用于养老保险或分配给农地承包权的出让者。

(4)按综合模式调整土地使用权或土地承包经营权：根据各地社会经济发展水平和农民意愿，按前述三种模式的不同组合方式调整土地使用权。

4．土地利用后新增耕地使用权调整方式土地使用权调整，主要是指开发整理与复垦后新增耕地使用权的调整。需要确定和调整的土地使用权有：新增耕地需要确定土地使用权、开发未确定使用权的国有未利用土地必须确定土地使用权、开发已确定使用权的国有未利用土地需要重新调整土地使用权、复垦废弃地需要重新调整土地使用权。具体调整方式如下：

(1)土地整理后，新增耕地及其折抵建设用地指标由土地整理工程投资者使用和拥有；也可将新增耕地使用权归当地村集体，由村集体统一经营使用，或由村集体租给种田大户，租金归集体所有，土地整理新增耕地的建设用地折抵指标由土地整理工程投资者拥有。

(2)开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩、废弃地，已从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发、复垦单位或个人长期使用。

(3)开发已确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩等，已从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，其土地使用权由土地使用权拥有者与土地开发单位协商决定。

(4)复垦废弃土地，其土地使用权由土地使用权拥有者与土地复垦单位协商决定。

5．土地他项权利调整方式在土地利用过程中，对有些已设定土地他项权利的建筑物和构筑物进行迁并，则随着建筑物和构筑物所有权的消失和原土地使用权的调整，土地他项权利应进行相应调整。