商业用房-经济百科

商业用房(mercantile occupancy)

什么是商业用房

商业用房是指经过物业服务企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，并根据经营活动的需要，对这些商业用房进行一定的改造，通过添加营业用的设施设备，改变或增加房屋的经济用途和功能，以从事某种经营性活动所取得的收入。

商业用房的选购标准

(一)注重位置和商圈

在商业用房的诸多影响房产增值的因素中，位置是首当其冲的，是投资取得成功的最有力的保证。影响房产价格最显著的因素是地段，而决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。一条马路或城市地铁的修建，可以使不看好的地段变好，相应的房产价格自然也就直线上升。购房者要仔细研究城市建设进展情况，以便寻找具有升值潜力的房产。分析某一地段时，并不是看它是否在繁华市中心，相反，市郊结合部往往具有更大的升值空间。商圈也是决定房价的关键因素，所购房产地处的商圈的成长性将决定该房价的增长潜力。住宅所处的商圈中的基本因素是就业中心区，一个能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区。这个就业中心区的层次将决定周边住宅的定位，其成长性将决定周边住宅开发在市场上的活力。在就业中心区与住宅区之间，有简洁、完整、多样化的交通线路。拉动着一个以大卖场为中心的商业中心，辐射20分钟步程。就业中心区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系，相互促进、相互增长。

(二)瞄准新区

投资商业用房，必须要用心选择商业市口。所谓超前意识，就是要善于瞄准新建市场。一般来说，新建市场其商铺的出售价格比老市场要便宜许多，如果到有发展潜力的新市场购置商铺，则投资少、升值潜力大。例如，在远离市中心的一些新开发的城区中，一般房产商在开发临街住宅时，大都有一定量的经营门面供出售。由于这些地段尚处建设初期，人口密度小，因此商铺售价比较低，但考虑到这些地段有大量在建、尚未竣工的楼盘，今后的居民密度会骤然增加，发展势头看好，目前在此选购门面就具有价位的优势和升值的潜力。另外，如一些地铁、轻轨或新辟公交车延伸线的车站附近，今后的人气也会集聚，就可作为投资机会好好把握住。

(三)抢占要地核心圈层

投资小型商铺，首要考虑的因素便是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业网点数及配套设施等。一般来说，商业圈半径在250～500米之内为核心圈层；半径在1000米左右为中心圈层；公交线路可以延伸到达的区域为次中心圈层；整个城市四周郊区及卫星城镇为外圈层；与该城市有密切地域经济联系的城市为区域影响圈层。按照这样的商业地域圈层划分标准，对于小型商铺地点的选择起决定性作用的商圈应为核心圈层，其次是中心圈层和次中心圈层，而外圈层和影响圈层则几乎可以不予考虑。因为不同的商圈性质及发育程度，将直接影响到未来商铺的经营收益水平。

(四)因地制宜特色专营

火车站、长途汽车站、地铁、轻轨及公交车站附近是旅客往来集中的区域，也是适合商铺开业之地。由于人流量大，这一地段的商业价值较高，尤其适应发展饮食、食品、生活用品等方面的商店。商业区则是市民聊天、逛街、购物、休闲的理想场所，也是投资商铺的最佳地点之一。但该地段费用高、竞争性也强，除了大型综合商店外，较适合那些有鲜明个性特色的专营店发展。又比如住宅区附近大都是居民，这一地段家庭生活商品的消费力强，尤其日常用品消费量大，凡能提供这类服务的商店，一般都能获得较好的发展。而像目前人口并不多的市郊地段，随着城市建设的发展和扩大，将来会变成繁华的社区中心，眼光长远的投资者如能把握机会，提前择地开创基业，日后财源定会滚滚而来。